L’immobiliare ha tantissime opportunità e altrettante minacce. Appena abbassi la guardia, rischi di avere delle fregature, come per esempio quando acquisti un immobile in un condominio.

«C’è stato un nostro cliente che, solo dopo aver acquistato un immobile, ha ricevuto la delibera dell’assemblea condominiale per il rifacimento totale del tetto della struttura. Una spesa di 10mila euro che non aveva preventivato e che ha avuto un peso determinante sulla riduzione del suo cash flow», racconta Federica Licchelli, investitore immobiliare e super esperta di tematiche condominiali. 

Federica sarà uno dei relatori di Strumenti di Successo negli Investimenti Immobiliari, l’evento di formazione che si terrà a Milano il 5 e 6 ottobre prossimo.

L’abbiamo raggiunta per farci raccontare qualcosa in più sul suo intervento all’evento, e per offrirti qualche consiglio su come acquistare immobili in un condominio, senza avere delle brutte, bruttissime sorprese.

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Acquistare immobili in un condominio: 3 consigli da seguire

«Il condominio è un costo che non viene quasi mai considerato da chi investe in immobili ed è alle prime armi. Invece, è importante non essere mai sprovveduti o superficiali in questo aspetto», racconta Federica.

Di casi di investitori, come quello che ti abbiamo descritto all’inizio di questo articolo, Federica ne ha visti tanti durante la sua carriera: 

«Quando un investitore immobiliare si rende conto di non aver considerato delle spese, come il rifacimento di un tetto, non ha poi scappatoie. Anche se provasse a rivendere l’immobile immediatamente, non troverebbe compratori. Insomma, una volta fatto l’acquisto, non ha alternative: deve pagare anche le spese straordinarie».

Una spesa non prevista può rappresentare una vera e propria “tegola” che cade sulle spalle dell’ignaro investitore, rovinando tutte le sue stime sul cash flow

Pertanto, prima di acquistare un immobile in un condominio, ci sono tre passi che l’investitore deve assolutamente fare, che ci racconta Federica.

1 Contattare l’amministratore del condominio

Federica ci racconta qual è la prima cosa che un investitore immobiliare che acquista immobili in un condominio deve fare: parlare con l’amministratore del condominio:

«A lui dovrà chiedere la documentazione che deve poi analizzare, tra cui il rendiconto delle spese del condominio e la nota sintetica esplicativa, che lui è obbligato a dare in visione, secondo l’articolo 1130 bis del codice civile».

La nota sintetica esplicativa è un documento che illustra l’andamento della gestione condominiale, e indica i rapporti in corso e le questioni pendenti.

2. Analizzare la documentazione

Dopo aver ottenuto tutta la documentazione, l’investitore deve analizzarla attentamente:

«La storia del condominio può nascondere tante insidie: azioni pendenti, la presenza di situazioni di morosità, altre azioni in corso a carico del condominio ecc. Leggere con attenzione i documenti permetterà all’investitore di avere una prima chiara fotografia della situazione del condominio».

Solo dopo questa prima analisi, l’investitore immobiliare può fare delle valutazioni sull’immobile più accurate, riducendo i rischi.

3. Scegliere dei consulenti bravi

Anche se in via generale, come ci racconta Federica, “un investitore immobiliare deve conoscere le basi di un rendiconto immobiliare e saperlo leggere”, molto spesso non è facile fare tutto da soli, specie se si investe in condomini molto grandi, oppure se si investe in più di un immobile.Seguire tutto diventa in prima persona diventa complesso. Un buon investitore immobiliare, come spesso abbiamo scritto sulle pagine del blog, è chi può contare su una squadra di professionisti, così da concentrarsi su altri aspetti della compravendita. 

Errori da non commettere, specie nelle Aste

Nell’ultima parte della nostra chiacchierata, Federica ci svela alcuni errori che alcuni investitori immobiliari compiono, soprattutto quando comprano case all’asta:

«Nel caso in cui il proprietario dell’appartamento che si compra all’asta fosse moroso, l’investitore immobiliare è tenuto a pagare le spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente. E non altre spese, che non gli competono. Invece, accade che alcuni amministratori di condominio addebitano al nuovo proprietario spese che non deve sostenere».

«Stessa cosa accade – continua Federica – anche per alcune spese legali che vengono addebitate al nuovo proprietario dell’immobile, ma che non sono stabilite né dal giudice, né previste dalla normativa».